房子抵押权的效力的认定问题是房子抵押的核心内容。那样，房子抵押权的效力如何认定？房子抵押权的效力认定有什么类型？房子抵押权的效力的影响原因有什么？房子抵押权的效力如何判断？

房子抵押权的效力

房子抵押权一经产生，就会在当事人之间形成肯定的权利义务关系，也会对抵押物本身及其有关的其他财产权利产生影响。依据房子抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：

房子抵押权的对内效力

1.房子抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包含主债权及利息、违约金、损害赔偿金和达成抵押权的成本。抵押合同另有约定的，根据约定。”根据此规定，房子抵押担保的债权范围主要包含主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和达成抵押权的成本等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法觉得约定利息是担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围以外。国内法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当是担保范围。关于违约金，大家对其是担保范围并无疑义，但问题是，国内《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许依据实质的损失予以变更，若低于实质损失，可以请求增加，其担保范围应为实质损失，若高于实质损失，可以请求适合降低，至于降低多少为适合，法律尚无规定，有待健全。关于抵押房子的损害赔偿金，抵押权人可以倡导物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就很难行使优先受偿权。依据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房子发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权需要抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而获得的房子。而达成抵押权的成本主要包含申请费、拍卖费、评估费和保全费等。

2.房子抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包含抵押房子的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房子作为抵押的主物，其从物一般包含门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但，下列状况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相离别，并被第三人获得;二是当事人在合同中明确约定排除去抵押权对从物的效力。当然，已经与房子紧密结合不可离别的装饰地板等则应是房子本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房子并使房子具备必要效能的某些权利，如土地用权和相邻权等。而房子的孳息物归属，在抵押权达成前，鉴于发挥抵押物的功用，抵押人有权用房子并获得利益，因而房子所生孳息归由抵押人享有;在抵押权推行后，抵押房子由人民法院扣押或以其他方法保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房子所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房子的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实公告应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。

值得注意的是，依据《担保法》第55条和《城市房产管理法》第51条的精神，在房子抵押权达成过程巾，虽然法律允许抵押房子与其该土地上新增房子一同拍卖，但房子抵押权效力不及于新增房子，抵押权对拍得的新增房子的价款无优先受偿权。

房子抵押权的对外效力

1.房子抵押权对抵押房子处分权的效力。房子抵押权对抵押人处分房子权利的限定，其日的在于保护买卖的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经公告，转训：抵押房子行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未公告抵押权人或者未告知受讣人的，出售行为无效”;转讣房子的价款明显低于其价值的，抵押权人有权需要抵押人提供相应担保，不提供担保的，不能出售抵押房子;因转讣：抵押房子所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人赞同的第三人提存，超越债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。

2.房子抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房子上设立多个抵押权，国内法律亦这样。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，根据抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，根据债权比率清偿。”此条当然适用房子抵押合同，由于国内房子抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题好像语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以第三抵押，但不能超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房子设定多个抵押权，只是就房子余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房子的交换价值是有害的，只须当事人自愿担当风险，法律就没过多干涉的必要。

3.房子抵押权对抵押房子上债权的效力。依一般情形，房子抵押权优先于一般债权而得到清偿，但依据有关法律可知，为了达成社会正义，房子抵押权的达成遭到肯定限制，其优先受偿权须在破产成本、破产人所欠职工薪资及劳保成本、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。

4.房子抵押权对房子承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原出租合同继续有效。”可见，已经出租的房子是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房子抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的出租权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是不是履行书面告知义务，并不影响原出租合同的效力，对与处置房子抵押权与出租权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》讲解第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房子出租的，房子抵押权的效力及于该出租关系，出租权因抵押权的实行而归于终止。

5.房子抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房子行为时，抵押权人有选择权保护自己利益，既可寻求债权保护办法，也可选择物权保护办法。

律图记者对房子抵押权的效力从对内和对外两个方面进行讲解，详细的剖析房子抵押权的效力的各种具体情形，期望对你知道房子抵押权的效力有帮助。