房产交易合同纠纷案

案情介绍：

深圳某实业公司委托某置业公司进行房子交易，委托权限为：发展顾客，帮助签约。但具体签约、收款仍由实业公司负责。置业公司同意委托后，滥用代理权，擅自与几百名购房人签订认购书并同意首付款，实业公司得知后拒绝与购房人签订房产交易合同，致使海量购房人将实业公司和置业公司作为一同被告起诉。

本人全程同意实业企业的委托全程代理了该案的一二审，法院断定由置业公司承担全部责任，购房人承担部分责任，现将一二审代理词和答辩状与大伙共享。

代理建议

尊敬的审判长、审判员：

除我司向法院递交的《答辩建议》及《补充答辩建议》外，结合本案具体庭审状况及原告方主要辩论看法，我司补充如下代理建议：

1、我司没赋予深圳**业顾问公司

“特别代理权”，B无权代理我司签订房产认购书，故房产认购书是尚未成立的合同。

依据我司与B签订的《“某物业”销售代理合同》第六之规定“甲

方负责审核、签订认购书、补充协议、房产交易合同、收订金呵楼款，开具收款收据和发票、办理银行按揭和房地产证工作，乙方需配合甲方上述工作”，可知我司并没就影响我司重大实体权利的事情赋予其特别代理权，依据《“某物业”销售代理合同》的内容可以看出，我司赋予B的代理权限是销售策划、宣传及一些帮助性工作的一般代理权限。

原告觉得我司与B构成隐名代理关系，就觉得B与原告签订的认购书的效力应由我司承担，正是混淆了“代理商”与“代理权限”的定义。所以B在没缔约、收款权限的状况下跟原告签订的认购书自然无效。

从合同本身的角度看：合同的订立需要是当事人就合同的内容进行协商、达成一致建议的过程。本案中我司并未与原告有任何协商;《认购书》没我司签字盖章;《认购书》第六条规定：“本认购书自交易双方签订时生效，本认购书一式肆份，买方执一份，卖方执一份，代理机构执壹份。”从规定可以看出：认购书需要交易双方签订时才能生效，并且卖方应执贰份，可从本案的实质状况来看：该认购书纯属原告和B私下签订，卖方既没盖章，事后原告和B也没向卖方出货两份合同，显然属恶意行为，故认购书应为无效。