-----逾期办证的责任认定

原告：叶某

委托代理人：戴某，某律师事务所律师

被告：某房产公司

委托代理人：李*华、陈*清，远东律师事务所律师

1、基本案情

原告叶某与被告某房产公司签订了一份《产品房交易合同》，约定交房时间为31日，合同第十五条还约定，“出卖人应当在产品房出货用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不可以在规定的期限内获得房产权属证书的，买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金”。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款，房地产公司31日公告原告入住，原告于同年11月6日领取了房子钥匙，实质用该房子。

原告诉称：被告应1近日为原告办理好房地产证，而被告19日才向原告发出办证公告，到今天尚未办妥原告的房地产证，为此，原告诉至法院，需要判令被告按总房价款为基数每天万分之三支付逾期办理房地产证的违约金，自1日起暂计至起诉之日即30日。

房地产公司答辩称：被告“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”后，原告凭有关手续即可办理房地产证，被告并没为原告办理产权证的义务。而被告未能在合同约定的时间内报备，主如果因为有关政府主管部门及有关方是什么原因所导致的。按合同第15条的规定，对此延误的时间不属被告的责任，被告不应承担该段时间的违约责任。本案房地产竣工验收后，为获得办理产权证所需的资料，被告需要按政府规定的程序办理各项验收、审批、审核手续后才能报备。被告实质交房时间为6日，被告办理权属登记资料报产权登记机关备案的时间为23日，期间共503天。其中，根据有关规定及政府各职能部门的公开承诺办理各项验收、审批、审核手续共需134天。而事实上被告在办理报备过程中，因政府部门延误的时间达183天，因建设银行广西区*行造价审计所用时间为172天，因广西某房产买卖服务公司测绘所用时间为76天，共计565天。扣除26日至13日期间的交叉时间172天，剩余393天，这类时间并不是被告缘由导致的，合同约定的60天为双方认同的报备时间应包括在政府各职能部门审批时间中，故被告报备的合理时间应是交房后的第393天，即9日，因此，被告实质逾期报备时间为110天。第二，被告已经履行了合同约定的主要义务，按合同的约定将产品房出货给原告，原告也已居住用。被告逾期报备，并未影响原告对房子的正常用，且从实质状况来看也没导致原告的任何损失，因此，合同中约定按总房款每天万分之三支付原告的违约金明显过高，依据《民法典》第五百八十五条第二款与最高人民法院《关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第四百七十四条的规定，请求法院予以适合降低违约金。