原审法院经审理确认，马某承租赵某私房未违反出租合同，且赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节，未向法院提供相应证据，遂于一九九九年3月判决：驳回原告赵某收房之诉讼请求。判决后，赵某不服，以原判认定事实不清，处置不公为由，上诉至二审法院，需要撤销原判，由马某腾出诉争之房。

二审法院经审理，查明赵某与马某曾于80年代初签订房子出租契约，出租期限未定。后马某一直于该房内居住，目前该房内居住人系马某一家四口人，赵某在他处无其他住房，一直随子女居住。上述事实，有双方当事人陈述、房地产所有证、私房出租契约、证人证言等证据材料在案佐证。但赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节，未向法院提供相应证据。

二审法院在判决书中指出："公民合法财产受法律保护。双方诉争之房系赵某之私产房，其对该房享有占有、用之权利，且赵某现他处无正式住房，其居住困难大于承租人马某。马某一家四口人占住西房三间，拥有腾退部分房子的条件，故原审法院判决驳回赵某收房之诉讼请求，适使用方法律不当，本院依法予以改判，依据马某家庭人口状况，赵某需要将房子全部收回，依据不足，本院不予支持。"

二审法院于1999年7月，作出终审判决如下：

1、撤销一审民事判决;

2、二审判决生效后15日内，马某及其共居人将三间争讼房子中的西向第一间腾空交予赵某。由赵某负责将该房与第二间之间隔断墙上的门封堵，并该房另行开门。

3、驳回赵某其他诉讼请求。

<本案评析>

房子出租纠纷是一种较为容易见到的房产案件。因为国内及北京房产政策的历史遗留问题，导致很多产权人虽在名义上拥有房子产权，但房子被历史上形成的承租人长期租住的状况。在这种承租关系中，房子租金总是是一直在根据历史上形成的极低廉的租金标准实行，名为承租但事实上并未支付租金的例子亦数见不鲜。近几年来，房子产权人因不满原有租金或自己住房困难，需要收回房子而引起的诉讼十分常见。

那样，这种未按期限的房子出租合同关系，能否退租腾房，应依据何种法律呢?对于此种状况，国内法律中相应的规定不够完备，仅在"最高人民法院关于贯彻实行《中国民法通则》若干问题的建议"第119条中规定："未定租期，房主需要收回房子自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁;假如承租人搬迁确有困难的，可给肯定期限让其找房或者腾让部分房子"。