1、房地产抵押贷款存在的风险出租权对抗的风险1、抵押物很难处置。根据“交易不破出租”的原则，假如“先租后抵”，借款人即便不可以按期还贷，因为出租仍然有效，银行也非常难处置抵押房地产。2、租金收入很难获得。借款人与银行签订借款合同前，假如与抵押房地产承租人签订时间较长的出租协议，并且需要承租人一次性付清出租费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房子出租给关系人，银行将非常难获得租金收入用于还贷。3、抵押物拍卖价格不公正。假如借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房地产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房地产时，根据国内现在的法律规定，承租人具备优先购买权，将可能采取手段故意压低房地产的拍卖价格。抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以第三抵押，但不能超出其余额部分。”借款人将房地产抵押给多个银行后，一旦破产破产，抵押房地产将非常难处置变现。2、土地用权的风险。银行办理房地产抵押登记手续时，假如只不过办理了房地产抵押登记，而没办理土地用权抵押登记，抵押的房地产将没办法处置变现。另外，国内法律规定：集体土地不能用来抵押。因此，农村的集体土地假如用来办理抵押贷款，需要转化为国有土地。3、登记期限的风险。银行办理房地产抵押贷款时，假如将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期没办法收回，抵押登记也将到期，银行将没办法处置抵押房地产。土地性质引发的风险1、土地用期限。国内现在的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让规范前实行的由政府部门批准、在土地用户缴纳补偿、安置等成本后将土地出货其用，或者将土地用权免费出货给土地用户用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方法获得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，如此的土地具备用年限，是住宅类土地的用法期限为70年，是工业类土地的用法期限为50年。银行办理房地产抵押贷款时，假如不注意土地的用法年限，将给处置土地上的房地产埋下隐患。2、处置成本。对于出让土地性质的房地产买卖，因为房产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地用权出售时无需再缴费;是划拨用地性质的房子土地，处置房地产时需要向国土资源部门补交肯定比率的土地出让金。银行办理房地产抵押贷款时，假如不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房地产的成本。土地作用与功效变更的风险出让土地依据作用与功效不同有非常多种，其价值是完全不一样的，尤其是工业、仓储等一类的出让地，因为其获得本钱低廉，假如可以转变为住宅、商业、旅游、娱乐等作用与功效的经营性用地，其价值是数倍的增长。依据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设作用与功效的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门赞同后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房地产抵押贷款后，假如私自变更土地的作用，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，依据国内法律规定，国家可以免费收回土地用权，银行将没办法处置抵押房地产。在建工程抵押的风险1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房产纠纷案件和办理实行案件中，应根据《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。根据上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于银行处置抵押房地产用于归还贷款。2、税收优先权。《税收征收管理方法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只须纳税人欠交税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠交税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。共有财产抵押的风险依据《担保法讲解》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的赞同，抵押无效。借款人用共有财产办理房地产抵押贷款时，假如银行没需要借款人和财产共有人一同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。抵押房地产评估价格的风险现在，评估机构管理不规范，在房地产评估价格上有时不公正，总是依据评估的作用抬高或减少估价。借款人申请贷款时，评估成本由借款人支付，评估机构可能故意抬高房地产的评估价格，让借款可以申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房地产时，评估机构又会故意减少房地产的评估价格。房地产处置实行难《最高人民法院关于人民法院民事实行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法讲解第六条规定，对被实行人及其所扶养家属生活所必需的居住房子，人民法院可以查封，但不能拍卖、变卖或者抵债。依据该规定，假如借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即便到期不还贷，法院、银行也无权处置抵押物。