中介机构凭着专业的中介服务、丰富的房地产资源和大量的买卖机会，成为房子交易双方的最佳选择媒介。但因为中介机构在提供中介服务的同时会收取肯定的中介成本，加上二手房买卖过程中各方利益的驱使，实践中常常会出现“跳单”现象。《民法典》颁布并推行后，将违背契约精神的“跳单”行为上升到法律层面予以明确禁止，那样到底何种行为才构成“跳单”呢？

“跳单”，俗称“跳中介”，其并不是严格意义上的法律术语，而是房子中介行业的行话，一般指在二手房交易中，一方或者双方当事人与中介机构签订中介合同并享受中介机构提供的中介信息、买卖机会或其他促进合同成立的媒介服务后，为避免或降低履行支付中介报酬的义务，绕过中介而私自签订合同的行为。在《民法典》实行前，法律并未对“跳单”行为的认定及其法律后果作出明确规定，司法实践中，法院一般依据诚实信用原则与《合同法》关于居间合同的规定进行审理。《民法典》实行后，“跳单”行为被正式上升到法律层面予以规制。在认定“跳单”行为时，主要考量以下几个原因：

1、首要条件要件：委托人同意了中介人提供的中介服务

判断是不是构成“跳单”，第一要看中介合同是不是依法成立并生效，及中介人是不是根据合同约定和委托人的需要，履行了提供买卖机会或者媒介服务的合同义务。在有多个中介人的情形下，特别要准确判断委托人是不是同意了中介人的服务，与同意了什么中介人的服务。

2、核心要件：委托人借助了中介人提供的信息机会或者媒介服务

中介人根据合同约定向委托人提供中介服务后，委托人是不是借助中介人提供的这一服务订立合同，是判断是不是构成“跳单”行为的重点。实践中，委托人为了增加买卖机会，总是委托多个中介人而非某一家里介公司单独代理。因此，多家里介公司可能学会同一房源信息，买方也会通过多种途径获知同一房子信息。判断是不是构成“跳单”，需要综合判断中介人是不是独家委托、委托人最后与相他们达成交易合意是借助了哪一家里介机构提供的服务信息等。应该注意的是，不可以简单以提供服务的时间先后为标准，而应当结合提供服务的内容等具体情形，假如买方通过其他公开正当的合法渠道获知同一房源信息，则其有权选择价格更低、服务更优的其他中介公司促成房子交易合同成立，而不构成“跳单”违约。

3、行为要件：委托人绕开中介人直接订立房子买卖合同

委托人绕开中介人直接订立合同，有三种容易见到表现形式：一是委托人借助中介人提供的信息机会或媒介服务，直接与合同相他们订立合同；二是委托人借助中介人提供的信息机会或媒介服务，通过其他中介人与合同相他们订立合同；三是委托人将中介人提供的房子信息告知其亲戚、朋友或者其他利害关系人，以别人名义与合同相他们订立合同。

综上，在中介公司勤勉履责、促成合同成立的首要条件下，交易双方应当恪守中介合同的约定支付中介报酬，不应借助了中介公司提供的买卖机会和媒介服务，又故意绕开中介公司私下进行买卖，以达成逃避或降低支付中介费的不当目的。

“跳单”行为不只有悖于诚实诚信原则，还违反了法律规定，对中介方的权益导致紧急损害。除此之外，绕开中介方私下进行买卖的行为还会增加房子买卖过程中的风险，购房者非常可能“钱房两空”，最后卷入房子交易合同纠纷中，在时间、精力、资金等方面得不偿失。