向某欲购买何某某因继承所得坐落于张家界某区某镇某居委会某组的老屋场（原宅基地上有老房子，现已被拆除）用于修建房子，与何某某达成共识，2018年3月3日，向某向何某某支付3万元，何某某出具押金条一张，载明“何某某老屋场收到向某订金3万元，剩下27万元到2018年4月14号一次性付清，过期不退押金，何某某反口，退押金双倍6万元”。

后因为什么某某的其他兄弟不认可，向某未向何某某支付余款，并多次需要何某某返还已支付的3万元未果。

法院判决

何某某返还向某购房款3万元，并支付利息4995元，共计34995元。限本判决生效之日起10日内履行完毕。审判后，各方均未上诉，一审判决已发生法律效力。

看法

依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地用权的获得、行使和出售，适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当是出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制出售的标的物，根据其规定”的规定，所有人对我们的不动产或动产，依法享有占有、用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不能违反法律、行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第十条“农民集体所有些土地依法是村农民集体所有些，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定，宅基地用权是农村集体经济组织成员享有些权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权获得或变相获得。

本案中，何某某将它继承的老屋场房子出卖给向某，依据“地随房走”的原则，势必涉及宅基地出售，因为向某不是该居委会的村民，其对该地区内的宅基地不享有用权，也不拥有在该地区内购买的权利，何某某将它在村集体所有土地上建设的房子供应给不属本村村民的向某，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。

合同无效后，因该合同获得的财产依法应予返还，故向某诉请何某某返还购买老屋场房子的款项3万元，既有事实依据，也有法律依据。无效的合同，自始没法律约束力，何某某因怠于向向某返还3万元购房款，应自资金占用之日即2018年3月3日起至实质清偿之日止根据银行有关贷款利率标准支付资金占用期间的利息，向某诉请支付利息4995元，系对自己民事权利的处分，不违反法律规定。

何某某提出，向某支付的3万元系定金，与土地管理法没明确规定农村房子不可以交易的建议，于法无据；其又提出，案涉债权已超越3年诉讼时效的建议，经查，向某于2019年、2021年多次找何某某催要还款，并未超越诉讼时效。

依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农村房子所占土地是集体土地，个人只有用权，未经批准其他人不能擅自出售、出租。农村宅基地的用法权出售第一需要村委会赞同，再报乡政府赞同，然后才能通过县区政府土地管理部门赞同。一户只能有一处宅基地，村民将该宅基地供应、赠与后，再申请宅基地的，也不予批准。宅基地用权只能在同一集体经济组织成员之间进行交易，外村人不可以购买本村的宅基地。

《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有些土地依法是村农民集体所有些，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别是村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有些，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经是乡（镇）农民集体所有些，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。