在实践中，房地产交易合同无效的情形非常容易见到。那样，致使产品房交易合同无效是什么原因有什么？什么情形下产品房交易合同会无效？产品房交易合同无效有哪些法律后果？如何防止产品房交易合同无效？
产品房交易合同无效的情形：
房子与土地分开出售的，
法律规定：
《城市房子产权产籍管理暂行方法》的第三条规定：“城市房子的产权与房子占用土地的用法权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不能离别”
《城镇国有土地用权出让和出售暂行条例》第二十四条规定：“土地用户出售地上建筑物、其他附着物所有权时，其用范围内的土地用权随之出售，但地上建筑物、其他附着物作为动产出售的除外”
《城市房产管理法》第四十二条规定：“房产出售时，土地用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”
法理剖析：这是由于房子是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具备不可离别性，不然，极易引起损失或致使纠纷。因此，房子的所有权通过交易合同出售时，该房子占用范围内的土地用权也需要同时出售。假如出卖人将房地产和土地用权分别卖与不一样的买受人，或者出卖房子时只出售房子所有权而不同时出售土地用权，则该类交易合同应当是无效的。
侵犯优先购买权的
法律规定：
《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每一个共有人有权将我们的份额分出或者出售，但在供应时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”
《关于贯彻实行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的建议》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房子，应提前三个月公告承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房子的，承租人可以请求人民法院宣告该房子交易无效。”
《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖出租房子的，应当在出卖之前的合理期限内公告承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
法理剖析：房子所有人在出售涉及到共有或出租的房子时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所出售的房子的产权为数人共有或已对外出租的，需要征求共有人或承租人的是不是行使优先购买权。未获得其他共有人或承租人的赞同，擅自出卖房子的，其交易行为一般应为无效。
因欺诈而出售产品房的
法律规定
《关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立产品房交易合同并将房子出货用，致使其没办法获得房子为由，请求确认出卖人与第三人订立的产品房交易合同无效的，应予支持。
产品房预售违法的
法律规定
国内《房产管理法》第四十五条规定，产品房预售应当符合下列条件：已出货全部土地用权出让金，获得土地用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的产品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工出货日期;向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，获得产品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该交易无效。
在产品房出售过程中，涉及到土地用权出售违法的
法律规定
《城市房产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的有关规定，以下合同应为无效：以出让方法获得土地用权的，没根据出让合同约定已经支付全部土地用权出让金，并获得土地用权证书;根据出让合同约定进行投资开发，是房子建设工程的，未完成开发投资总额的百分之二十五以上，是成片开发土地的，没形成工业用地或者其他建设用地条件;出售房产时房子已经建成的，没房子所有权证书;以划拨方法获得土地用权的，出售房产时，应当根据国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没报批或不予批准的;有批准权的人民政府准予出售的，应没办理土地用权出让手续并根据国家有关规定缴纳土地用权出让金的。
其他的法律法规的强制性规定禁止出售的
如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;依法收回土地用权的;权属存在争议的等。
对这类特殊情形，应具体剖析而不适合一概觉得无效。
另外：
房子交易未使用书面形式
法律规定
《城市房产管理法》第四十一条规定：“房产出售，应当签订书面出售合同，合同中应当载明土地用权获得的方法。”
《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定使用书面形式的，应当使用书面形式。当事人约定使用书面形式的，应当使用书面形式。”房到交易合同的签订应当使用书面形式。但国内也《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定使用书面形式订立合同，当事人未使用书面形式但一方已经履行主要义务，他们同意的，该合同成立。”
法律剖析这样来看，房子交易合同即便未使用书面形式，也并不势必致使合同无效。如交易双方均实质履行了主要义务，买受人已出货了房款，并实质用和占有了房子，又没其他违法行为，只不过该交易合同没书面形式的，应觉得交易关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房子交易合同，买方可需要卖方帮助办理产权过户流程。如双方未履行口头合同的主要义务且并不可以就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。
卖方出售没所有权证书的房子交易合同
法律规定
《城市房产管理法》第三十八规定不能出售。但从该条立法目的上看，其规定应当是是行政管理性的，违反这一规定，只是产生房子出售不可以准时颁证或不可以如期过户的结果。
《合同法》第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当是出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制出售的标的物，根据其规定。”可见，只须标的物合法且有权处分，对于标的物是不是有有关证照，合同法并无特别需要。
《关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第十八条、第十九条的规定也可以推导出：房子交易合同签订时，尽管该房子尚没有办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为：房产权利人没现实房子的产权证而不可以办理房子出售过程中涉及到的登记过户流程，但不应据此觉得预购房交易合同势必无效。如双方在签订协议时对房子权属证书尚未领取的情况是明知的，且当条件或期限收获时就能办理过户流程，产权亦无其他争议或购买的房子已出货原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不可以获得所有权证的，则此类合同应为无效。
没办理过户流程而引起发一方反悔的
法律规定
《关于私房交易的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“签订房子交易协议将来，提出解除交易协议，没有办理产权转移登记手续，应觉得该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”
《关于范怀与郭明华房子交易是不是有效问题的复函》回话：“房子交易系要式法律行为，农村的房子交易也应拥有双方订有书面契约、中人证明、按约定出货房款与管理房子的要件;需要办理契税或过户流程的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定交易有效。”
《关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第六条明确规定：“当事人以产品房预售合同未根据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。”
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、出售和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;没有办理物权登记的，不影响合同效力。
《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的讲解》第九条中规定：“根据合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍没有办理批准手续的，或者仍没有办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人没有办理登记手续不影响合同的效力，假如原告请求被告出货该讼争房子，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告帮助原告办理房子过户流程。”
法律剖析
这样来看，房子交易合同是不是进行登记已在法律上确认不是生效条件，只是没有办理有关手续之前，不具备将合同指向标的房地产权属变更的效力。本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只须双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方缘由没有办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。
房子共人擅自出售的行为
法律规定
《关于适用〈婚姻法〉若干问题的讲解》第十七条第项“夫或妻非因平时生活需要对夫妻一同财产做要紧处置决定，夫妻双方应当平等协商，获得一致建议。别人有理由相信其为夫妻双方一同意思表示的，另一方不能以不认可或不了解为由对抗善意第三人”
《关于贯彻实行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的建议》第八十九条“一同共有人对共有财产享有一同的权利，承担一同的义务。在一同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿获得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”
《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产出售给受叫人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受叫人获得该不动产或者动产的所有权：受叫人受让该不动产或者动产时是善意的;以适当的价格出售;出售的不动产或者动产根据法律规定应当登记的已经登记，无需登记的已经出货给受叫人。受叫人根据前款规定获得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意获得其他物权的，参照前两款规定。”
法理剖析可见，国内法律已确立了国内物权的善意获得规范。只须符合善意获得的条件，即买方受让房子时出于善意，不知有其他共有人或无从审察是不是有其他共有人或有充足的原因人觉得其他共有人并不反对，支付了适当的对价，并进行了登记。则从保护善意第三人、维护买卖秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方获得房子的所有权。
城镇非农业户口居民购买农村居民房子的合同
法律规定
《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有些土地用权不能出让、出售或者出租用于非农业建设。”，
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方法将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和健全宅基地审批规范，加大农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
《关于加大农村宅基地管理的建议》第款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地用证。”
法律剖析总的来讲，从国内国家的政治基础和纯粹的法律规定来看，国内现行法律是不允许农村房子交易的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改变此类规定也非常困难。但因为从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看，又没充足的原因支认定此类行为全部无效。且农村村民供应住房后，只不过不可以第三申请宅基地而已，购买房子的城镇居民也可以行使房子的居住用权，只不过不可以获得所有权证。《物权法》第一百五十三条虽然规定，宅基地用权的获得、行使和出售，适用土地管理法等法律和国家有关规定，但其却明确了宅基地用权是一种物权，既然是物权，权利人当然有相应的支配权包含处分权。所以对涉及到宅基地用权的出售效力的认定，司法实践中认定不尽相同，对该类房子交易合同效力的认定就不可以简单的一律为无效。如符合规划需要和用地条件，买房自用的，就应认定为有效。且如当事人一方提出无效需要因其违反了诚实信用的民法原则而具备恶意也更不应得到法律支持。
城市公房私自交易的问题
依据建设部及各地政府的规定，此类公房是禁止私自出售的。但这类规定毕竟是行政规章性质，并非法律的直接适用渊源。另外，从现实看，私自交易或者继承公房的行为已很常见，且在肯定程序上有关公房管理机构也默认了此类行为。所以，假如所涉及的公房出售如在合同签订前或履行后已经得到出租人的赞同或买方以我们的名义出货了租金并且实质占有了该房，则这种出售行为是有效的。反之，则为无效交易合同。
另外，有的地方的公房出售合同不同于其他的房产交易合同，一般双方出售的是房子的用法权，如此严格说就不再是房产交易合同。