出租物因不可归责于承租人的事由毁损、灭失的，主如果因不可抗力或者意料之外事件导致的，如出租的房子被洪水冲倒、出租的汽车被违章的汽车撞坏，这种因不可抗力或意料之外事件导致出租物毁损、灭失的风险责任，由出租人承担，由于出租人是出租物的所有权人或有处分权人。出租物的毁损、灭失也会是因为出租人未尽修理义务导致的，此时承租人也没责任，其损失也由出租人承担。

因此，因不可归责于承租人一事由，导致出租物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以需要降低租金或者不支付租金。降低租金一般适用于出租物部分毁损，但仍能用，或者是承租人已经支付了部分租金，出租物全部毁损、灭失了，已支付的租金不再返还，未支付的租金不再支付。不支付租金一般适用于出租物虽然部分毁损，但已失去其功用或者出租物全部毁损、灭失，已不可以用。因出租物部分或者全部毁损、灭失，导致不可以达成合同目的的，此时合同已不可能再履行了，承租人可以解除合同。