业主委员会成立和运作的容易见到问题

问：为何要成立业主大会？

答：有了业主大会之后，才能选择、解聘物业管理公司；才能选举、更换业主委员会委员；决定物业管理费水平，监督规范物业管理企业的行为；获得小区物业规划资料，知道会所、停车点、天台、花园的产权及决定专项修理资金用、续筹策略；等等。假如没业主大会，上述权利均没办法达成。（详见《物业管理条例》第11条）

问：业主委员会和业主大会的关系？

答：业主大会是一个决策权力机构，业主委员会是其实行机构，实行业主大会的决定。假如没业主大会的授权，业委会无权独立作出重大决策，如此保证了小区事务的权力学会在全体业主手中，而不会被部分人所控制。（详见《物业管理条例》第12、15条）

问：小区业主在业主大会上享有那些权利？

答：下列重大事情需要全体业主投票并需整个物业管理地区内2／3以上投票份额赞同才有效：

（1）拟定修改业主公约、业主大会议事规则；

（2）解聘和选聘物业管理企业；

（3）物业修理基金的用法和续筹等策略的决定。也就是说，小区内的重大事情决定权在全体业主手中，业主委员会或者业主无权代表全体业主决定重大事情。（详见《物业管理条例》第12、15条）

问：业主大会和物业管理企业的关系？

答：业主委员会代表业主与业主大会的选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》。业主大会和物业管理企业的关系并非对立、水火不相容的，而是平等、互利、共赢的一种合同关系。（详见《物业管理条例》第35条）

问：怎么样选聘物业管理公司？

答：业主大会授权业主委员会组织招标，通过招标方法选聘具备相应资质的物业管理公司，但有下列情形的，经物业所在地的区、县人民政府房产行政主管部门批准，可以使用协议方法选聘具备相应资质的物业管理企业：投标人少于3个或者住宅规模较小的。

问：业主大会、业主委员会的工作经费从哪儿来？业主委员会委员是不是有报酬？

答：业主大会、业主委员会的工作经费一般包含基本办公设施购置成本（如办公桌、档案柜等）、文件宣传资料复印制作成本、办事职员、业委会委员的基本工作补贴（如交通、手机）。工作经费及业委会委员的报酬的承担方法由业主大会决定，一般有2种状况：

1、由全体业主根据房子建筑面积比率凑集、分担，具体的凑集办法在业主公约或业主大会议事规则中规定。

2、与物业管理公司签订《物业服务合同》时，约定该工作经费及业委会委员的报酬由物业管理公司承担。（详见《业主大会流程》第35条）

问：法律、法规、政策对进步商配置物业管理用房有哪些需要？

答：1、《物业管理条例》第30条规定，建设单位应当根据规定在物业管理地区内配置必要的物业管理用房。《广州物业管理方法》第32条规定，建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比率提供物业管理专用房，最低不能少于50平米。

2、依据《物业管理条例》第38条规定，进步商配置物业管理用房需要是有产权、符合规划的房子，而临时的房子、没规划依据的房子（如在架空层临时搭建的房子）均不是法定的物业管理用房。进步商配置物业管理用房已经成为进步商开发小区房产项目的法定本钱之一。

问：小区里的会所和地下、架空层停车点是不是是全体业主？

答：根据规定，假如会所和停车点建筑面积没计入公共面积（即业主进行了分摊）的话，那产权应该是是开发商的。假如计入公摊面积的话，那样产权应该是全体业主共有。一般没成立业委会之前，业主们没办法获得小区的详细规划资料，所以很难判断会所和停车点到底是哪个。假如成立了业委会，这个问题就会有答案了。

问：业主委员会主要有哪些职责？

答：业主委员会的主要职责有：召集业主大会会议，报告物业管理的推行状况；代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同；准时知道业主、物业用人的建议和建议，监督和帮助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的推行：业主大会赋予的其他职责；实行业主大会的所有决定。（详见《物业管理条例》第15条）

问：业主在初次业主大会会议上的投票权怎么样确定？

答：业主在初次业主大会会议上的投票权，每一平米建筑面积为一投票权，不足一平米的，按四舍五入处置。（详见粤建房字[2003]117号《广东建设厅关于贯彻〈物业管理条例〉有关问题的公告》）

问：业主工作繁忙，没时间参加业主大会如何解决？

答：召开始营业主大会的时候，业主可以直接到会场参与大会讨论，也可以委托代理人参加业主大会，还可以以书面建议的形式就大会议题发表建议，进行表决。（详见《物业管理条例》第12条）

问：业主大会与居民委员会之间的关系？

答：在物业管理地区内，业主大会、业主委员会应当积极配合有关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会拓展工作，并同意其指导和监督。住宅小区召开始营业主大会与业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知有关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。（详见《物业管理条例》第14、20条）

问：个别业主、物业用人违反业主公约、违反小区规章规范（如乱搭乱建、将住宅当作商业写字楼用等）如何解决？

答：1、物业管理公司依据《物业服务合同》的约定或者业主公约的授权，采取批评、规劝、公示等非强制手段制止业主、物业用人违反业主公约和规章规范的行为；2、业主委员会有权监督业主公约的推行状况，有权采取批评、规劝、公示等非强制手段制止业主、物业用人违反业主公约和规章规范的行为；3、假如上述非强制手段效果不好，则有关的业主、物业管理公司、业主委员会可以向有关的行政管理部门报告（如工商局、城市综合执法局等），由有关行政部门依法处置；4、有关的业主、物业管理公司、业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼（违约之诉、或侵权之诉），由人民法院依法裁判。

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