编者的话：本报不久前刊登的“楼市何时能摆脱非法开发”一文在读者中反响强烈，一些读者打来电话向大家述说了自己在买房过程中遭到的欺骗与遇见的一些问题。对此，特将一些在购房过程中，容易忽略而又容易被少数不诚实的进步商所借助的一些细节告诉给大伙，以免以后有更多的人在“小河沟里翻船”。近年来，购买产品房的人渐渐增多，这表明大家的生活质量正在不断提升。可是少数房产开发商却借机处处设置“陷阱”，使那些对房产常识不知道的买家上当被骗，从而引起很多纠纷。在这里，大家把购房时容易出问题和被购房者忽略的小节列举出来，给大伙提个醒。

1.权属证书通常来讲，很多房产项目在预售时，证书不是非常全，虽然有的可以慢慢补齐，并不影响用户的购买与居住，但也大概潜伏着风险，所以你在签约之前，最好还是看一下有关该房地产项目的权属证书后再做决定。这里所说的权属证书主要包含：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、销（预）售许可证。另外，用户还需小心上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是不是前后一致，是不是同与你签约的进步商名字一致。假如不同会给用户办理产权证带来麻烦。缺少部分证书不肯定真会有风险，假如某个项目假造证书的话，则必有非常大风险，请用户注意。2.预防面积欺诈产品房销售一般以单位面积价格来计算一套住宅、一栋楼的总价，这个时候面积就成了影响总价的至关要紧的原因。对于一套已经存在、大小已经固定的住宅来讲，面积大，总价就会增加，开发商就能从中多获利，于是，购房者常常与开发商在房屋面积上产生纠纷，常出现的问题有：（1）增加每套住宅应分摊的公用面积、将不应计入销售面积的部分原封不动地算进来。（2）以建筑面积计价，承诺一个较高的用法系数但又不把用系数写入合同，房子出货时用系数大优惠扣，使购房者损失实质可借助的面积。（3）以用面积计价时，混淆建筑面积与用面积的定义，扩大计算用面积的范围。（4）小幅度夸大用面积和建筑面积，在有关部门实质测量后，因差额较小，不再重新结算差价。在合同中对面积差异的处置有所约定。面积差异低于合理比率———3％时，房价维持不变，若超出此比率，双方就是议定处置方法。3.签订认购书购房者买房第一步是与开发商签认购书，并交肯定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在出货定金后，或是因价格又提升了，或是购房者伴随对该项目的认知感觉不适合，还有因得不到银行的贷款而没办法购买该房地产时，进步商一般都只退购房款而不退定金，理由是用户没履行合同，所以没收定金。在这里建议用户最好与进步商在协议中约定，若用户得不到贷款时，定金该怎么样返还或是不是要扣除部分作为手续费等，如此就防止了非常大的麻烦。（下转D4.5中缝）（上接D1版）4.购房合同文本（1）你应与进步商签署由房管部门印制的合同文本。由于这类文本中都对双方的权利义务进行了明确规定，较少出现进步商拟订的“不平等条款”。合同中要明确对不按设计图纸施工和达不到水平等级的处置方法，做到越详细越好。另外，在签约前你最好查明代表进步商签字的人是不是是法人代表，假如不是，则是不是持有“授权委托书”。不然，这个人的签字是无效的，同时应该注意合同上的公章，如此可以防止进步商推卸责任。实践中，总是存在开发商与投资商不同的状况，譬如项目是张三开发，事实上是李四投资，作为用户还是应与张三签约，不然将来办理各种手续会非常的麻烦。除去签订正式的合同，你还需要签订补充协议，包含一些正式合同中没体现的有关条约，比如关于进步商提供的装修状况与承诺的便利条件和配套服务等。（2）关于价格一般用户应缴纳按购销双方约定的计价标准和房子面积计算出的房价款和按国家规定应缴纳的各种税费。有的进步商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费状况的首要条件下，就需要用户在预售契约中承诺同意物业管理服务，并同意有关约束，这是对买家的侵害。所以，用户应该将物业管理条约与预售契约分开签署，或另外设置条约确定物业管理的成本标准。（3）交房日期因建设资金不足而延期交房是常有些事。开发商为逃避责任，常常在交房时大做文章。容易见到的有：只注明竣工日期，没标明用期；交房日期极其含糊，如将交房日期定为“水电安装完毕后”、“水平验收合格后”等；借助大的市政建设做幌子，称其为不可抗力原因致使延期交房……对此，购房者应注意签协议时必须要将交房日期了解地确定为“某年某月某日”。同时，还要注明开发商不可以按时交房需承担的责任。5.注意所买房地产是不是已设置抵押权开发商在进行产品房的开发过程中，总是出于筹资的需要，以先获得的全部或部分国有土地用权或正在建设中的工程作为抵押物向银行申请贷款。依据国内《民法典》的规定，未经抵押权人赞同，抵押人（一般为借款人）不能处置抵押物。因此，在抵押权尚未解除的状况下，开发商预售产品房前需要经享有抵押权的银行赞同，且保证预售所得款项先用于偿还贷款，交易双适才能顺利办理产权过户。因此，在购房前用户核验开发商出示的国有土地用权证时，需小心该证书上“有关他项权利证明”栏内是不是注明有上述抵押状况。如有上述状况，用户应注意核验自己购买的房地产是不是是已抵押的部分。因为个别开发商未能按期偿还银行贷款，导致银行不愿舍弃其在开发项目上设置的抵押权，致使用户没办法顺利获得产权证。6.关于违约签约的目的就是假设日后会出现违约现象并提前设定一些条约预防，所以在预售契约中必须要了解约定违约责任，最好明确约定违约金，现行违约金标准为每天万分之四。有的进步商需要顾客在签订正式的预售契约后，再签订一个补充协议，两份协议中约定的纠纷处置方法有所不同，请用户注意协调统一，以免日后扯皮。