“准婚房”的权属及分割
近年，购置婚房已经成为楼市中的一个不可忽略的消费人群。“要结婚，先买房”的传统观念，使购置婚房成为了一种“刚性”的需要，准新大家已经成为推进房地产市场持续进步的一个要紧原因。然而，等到真的看中了房屋，要签订购房合同了，“产权证上到底写哪个的名字”总是就成为了争论的焦点。一般这类男女朋友还未登记结婚，因此就会产生分歧，男女朋友购房尚不属法定夫妻，一旦感情出现问题，所买的房屋该如何解决？产权登记时除去法律原因、感情原因，总是还会因爸爸妈妈的介入变得有的复杂。登记在哪个名下都有不一样的法律后果。交往中的男女应当对此有明确的认识，然后再依据自己家庭和他们的实质状况，选择合适的策略。以免仓促决定后，家庭、男女朋友反目，产生非必须的矛盾。结婚固然是生活一大喜事，但婚姻关系的基础还是财产关系，理清各自的财产权属，未雨绸缪，能够帮助防止以后可能产生的不愉快。下面律师将结合不一样的出资及登记情形，来剖析“准婚房”的权属及分割。
1、结婚以前已支付全额购房款
（1）、登记在一方爸爸妈妈或一方爸爸妈妈及其子女名下
这样的情况下一般是由一方家庭出资购买房子，并将房子登记在一方爸爸妈妈名下。这样的情况权属相对比较明确，房子是一方爸爸妈妈或家庭一同财产。不论未婚男女朋友双方最后是不是结婚，该房子的权属均不会发生变化。
（2）、登记在未婚男女朋友双方名下
1、一方出资
这样的情况下，一般视为是一方或其爸爸妈妈对另一方的赠与。根据传统的司法理念，这种赠与行为不是附条件赠与，由于婚姻自由，不可以作为赠与条件。所以，不论未婚男女朋友双方是不是结婚，房子均是双方一同所有。而目前，在一些发达区域出现了新的认识，并有不少司法判例。觉得此种状况，应当视为是附条件赠与行为，其赠与生效的条件就是结婚。假如未婚男女朋友双方未结婚，赠与就不可以生效。房子仍应是未婚男女朋友双方一同所有，但出资的一方有权索回出资的钱款。
因为，对此并无明确的法律规定，可能在实践中会出现不一样的裁判结果。（本文中涉及赠与的问题与此相同）
2、双方出资
这样的情况下，房子是双方一同所有。假如有爸爸妈妈出资，即视为对其子女的赠与。不论未婚男女朋友双方最后是不是结婚，该房子的权属亦不会发生变化。
（3）、登记在未婚男女朋友一方名下
假如登记在出资未婚男女朋友一方的名下，房子是其的个人财产不会因婚姻关系而发生权属变化。而若是一方出资而登记在未出资未婚男女朋友一方的名下，或双方出资登记在未婚男女朋友一方名下，这样的情况一方的出资可视为对另一方的赠与，房子是登记未婚男女朋友一方的个人财产。
2、结婚以前按揭贷款支付购房款
（1）、登记在一方爸爸妈妈名下
这样的情况一般是由一方爸爸妈妈支付首付，然后将房子登记在其名下。如使用这种策略，房子将被认定为爸爸妈妈的财产，贷款也认定为爸爸妈妈的债务，相应的权利及风险也由爸爸妈妈享有或承担。但假如结结婚以后夫妻双方用结婚以后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽没办法倡导房子，但对于已支付的贷款本息可倡导为向爸爸妈妈的借贷，并需要爸爸妈妈返还并平均分割。
（2）、登记在未婚男女朋友双方名下
这样的情况不论是何方出资支付首付，房地产均应视为未婚男女朋友双方的共有财产。同样不论未婚男女朋友双方最后是不是结婚，该房子的权属亦不会发生变化。而房子所付债务亦应由未婚男女朋友双方一同承担。
（3）、登记在未婚男女朋友一方名下
对于一方支付首付，并登记在其名下的房子，假如在结婚以前已经获得了房地产证，该房地产一般会被认定为个人财产，由该方享受权利和承担义务。假如结婚以后用一同财产还贷的，结婚以后还贷的部分应当是夫妻一同财产。反之，结婚以前并未获得房地产证的，房子可以认定为夫妻一同财产。但一方结婚以前支付的部分，是结婚以前个人财产，假如双方离婚，应将该部分从房子价值中剥离。
一方支付首付，而登记在他们名下的房子，他们的出资可以视为赠与行为。对于一方已支付的贷款本息的，一方可向他们进行追偿。其他问题则与前述相同。
（4）、登记在一方爸爸妈妈及未婚男女朋友双方名下
如果是这样的情况，房子认定是未婚男女朋友和一方爸爸妈妈的共有财产，而贷款也应认定为四人的共有债务，相应的权利及义务也由四人一同享有或承担。假如结婚以后用夫妻一同财产还贷的，双方离婚时，对于已支付的贷款本息超出其应承担部分的，可倡导超出部分为夫妻一同财产，并向其他共有人进行追偿。若是由一方爸爸妈妈偿还贷款的，对于已支付的贷款本息超出其应承担部分的，一方爸爸妈妈也可向其他共有人进行追偿。
（5）、登记在双方爸爸妈妈及未婚男女朋友双方名下
这样的情况，房子认定是未婚男女朋友和双方爸爸妈妈的共有财产，贷款既为共有债务，相应的权利及义务也由共有人一同享有或承担。其他问题则与上述情形相同。
3、律师提示
（1）、买房人签订预售合同并支付了房款后，获得的是房子的“期权”，这个“期权”事实上是一种债权，而并不是物权即财产所有权。双方在还没获得小产证时，一方不可以需要“确认对期房的产权”。不过，国内目前对房地产登记实行实名制，购房合同上的购房人势必将成为房地产登记人。
（2）、假如房子认定为一方所有，而另一方的出资只能认定为债权时，房价上涨的状况下，另一方享受不到房价上涨的收益。因此，假如产证做在一方一个人的名下，对另一方是不利，建议另一方应考虑到这个原因。
（3）、对于共有财产，法院一般不适合直接将房地产判归一方所有，只能根据共有关系处置。双方假如协商不成，可以把房子进行拍卖，将拍卖的所得款项按比率进行分配。
（4）、对于形成共有财产的状况下，对于共有财产，部分共有人倡导按份共有，部分共有人倡导一同共有，假如不可以证明财产是按份共有些，应当认定为一同共有。双方签订的协议明确了各自出资的状况，也明确了对房子以后的处置方法，也就是供应后“按比率分配”，是按份共有。假如双方没签订出资协议，那法院只能认定双方为一同共有，所以可以判决各占一半的产权。对于承担较多义务的一方，只能向他们倡导债权追偿。
（5）、双方签订的协议明确将房子供应后再按出资比率分配的，这种约定是合法有效的，同时对双方都有约束力，假如一方改变主意想使用其它的方法分配的话，也应当获得另一方的赞同才行。
（6）、对于一方已获得的房地产赠与另一方的，房子归属的重点是看签订的赠与协议是不是经过公证及房子是不是办理了过户登记。依据规定，除去具备救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或经过公证的赠与合同外，赠与人在财产权利转移前都可撤销赠与。假如房子未办过户登记，说明房子所有权尚未发生转移，则购房一方倡导撤销赠与协议是符合法律规定的。
（7）、结婚以前买房，出资的一方有权需要在房地产证上载明自己是权利人。由于根据国内现行法律规定，结婚以前财产各自所有，而房子权属是以房子登记部门登记材料作为行使所有权、处分权等权利的依据。所以若是双方一同出资买房，为了防止风险，最好是在房地产证上未婚男女朋友双方一同署名，并在产权份额比率公证中约定哪个拿产权证，哪个拿共有权证。
（8）、由于准婚房的产权登记在哪个的名下，除去法律原因、感情原因，还因爸爸妈妈的介入变得异常复杂。较佳的策略当然是登记在未婚男女朋友的名下，这对双方的夫妻感情和将来房子的用法、处分都比较有利；针对爸爸妈妈的出资，可以使用“借贷”的方法来处置。
（9）、当事人除去充分知道各种产权登记策略的法律后果，充分尊重购房出资者的利益外，还应妥善处置各种关系，保存好各种凭证，尽可能防止纠纷和矛盾。