“借名买房”经不起推敲

“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具备购买资格的人的名义购买经济适用房。房地产证上的所有权人系名义上的购买人，而实质出资的则是另外的人。对于这一协议的性质，有人觉得是合同的概括转移，也有人觉得是一种民事权利出售或者是期房交易合同。

对于借名买房合同，通行的看法觉得这是一种合同权利义务概括性转移行为，即经济适用房购买权利人通过合同方法将购房合同中的权利义务概括出售给第三方。对于该合同的效力，在司法实践中，一般有断定合同有效和无效两种做法。

一种做法是断定该交易合同有效。该做法觉得，国内没针对经济适用房方面的法律、行政法规，因此合同的效力应该依据民法典来断定;合同是双方真实意思的表示，且不拥有民法典规定的无效情形，《经济适用住房管理方法》与一些地办法规，均不是致使合同无效的“法律、行政法规的强制性规定”，在判决中不可以加以引用。但因在履行该合同时与国家经济适用房的有关政策相悖而没办法办理出售手续，故依据民法典有关规定作出合同有效但不可以实质履行予以解除的判决。

判决合同权利义务概括转移有效的做法，貌似合理，却经不起推敲。

第一，该做法没对经济适用房交易合同的主体加以全方位考虑。在判决中，仅仅考虑了交易双方的权利义务，而忽视了原合同中的权利人。所谓原合同权利，这里主如果指房产开发商和筹资建房中的企事业单位所拥有些权利。《民法典》第五百五十五条规定：“当事人一方经他们赞同，可以将自己在合同中的权利和义务一并出售给第三人。”可见，经他们赞同是概括出售的一个必要条件。由于概括出售包括了合同债务转移，而合同债务转移要征得债权人的赞同。在经济适用房出售协议中，几乎都是双方暗中签订，并未公告原合同的债权人，更谈不上经过原合同债权人的赞同。

第二，断定协议有效的做法没考虑到处分权的完整性。国内《城市房产管理法》第四百九十条规定，“房产出售、抵押时，房子所有权和该房子占用范围内的土地用权同时出售、抵押。”可见，在房子交易中，并不可以单独出让房子所有权或土地用权。大家都知道，经济适用房土地用权是来自国家划拨或企事业单位自己提供，在提供给适格购买人时，并未将土地用权出售购买人。同理，有购买经济适用房资格者也不可以将未获得的土地用权转别人。

无权处分人的处分行为是效力待定的民事行为，同时，国内《民法典》第五十一条规定：无处分权的人处分别人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后获得处分权的，该合同有效。但仅仅依据该条来断定合同效力待定或有效是不充分的，作为经济适用房土地用权的所有者的国家不是一个民事主体，没办法对经济适用房出售这一民事行为进行确认，况且这也不符合国家拟定经济适用房政策的初衷。

无论从何种角度来看，对于经济适用房购买权出售协议，法院只能断定其是无效的，而非有效或效力待定。